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问:
哪种产权适合你?英国房产所有权大观
答:
英国产权从常见的leasehold/freehold到出现时间不长的Shared Equity,都各自有各自的特色。
长期产权(Freehold)

所谓长期产权房,是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有长期性的所有权,没有具体的年份限制。产权人可以依照法律自由使用,出租,抵押,或转让房产。转让房产后,长期产权会被依法转交给下一任房主。英国大部分别墅都属于长期产权房。其优势在于长期产权的房屋不用担心使用年限,属于产权人的终身财产,财产一般会不断升值,并能世代传承。

土地租借权(Leasehold)

所谓土地租借权,是指买家对房屋拥有所有权,但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有。买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限,续签权利及相应会在土地契约里明确注明。此类房屋缺点在于在土地租借年限临近的时候转让房子,房价会随之明显降低。并且在改建,转让或是转租之前,必须取得土地所有人的同意。

在房屋所有及使用的实际操作中,多数情况下,可以续约的土地租借产权与长期产权区别不大。

共有产权(Joint Ownership)

共有产权是指共同分担押金,共同偿还所有权抵押贷款和各类日常开支。选择通过共同所有权这一产权类型拥有一套房产,也是帮助一部分人成功购房的方式之一。在某些情况下,甚至可以帮助有些人在居住条件上得到一个较大的改善或居住在一个更为理想的区域。共有产权较为常见,也是大多数购房者会涉及、考虑的一种产权所有方式,典型的例子就是夫妻共同署名,拥有一套房产。

当你在考虑这种产权所有方式时,与他人一同拥有一套房产,你需要一份共同所有权的抵押贷款并签署共同所有权协议。朋友、家人或是其他适合的伙伴都是可行的共有产权合伙人之一。

共享产权(Shared Ownership)

共享产权(Shared Ownership)是指个人与某机构(通常是房屋协会)各拥有百分比的产权。个人需为由机构拥有的那部分房产支付房租,从而获得全部房产的使用权。此外,随着时间的增长,个人可增加其所有权份额,有些情况下可将份额增至。这也被称为“阶梯效应”。 股份产权也是一种较为常见的房产所有权持有形式。其特点在于,购房者只拥有比例的产权,且仍需按月缴纳金额的房租。

共享股权(Shared Equity)

共享股权是基于政府的公开市场房屋购买计划(Open Market HomeBuy Scheme)。在英国,共享股份还是一个较新的概念。共享股权形式通常可为购房者提供金额的贷款用于缴纳购房定金。其优势在于,从短期来看,使用该方式购房可以避免购房者将资金投在定金上。然而其劣势在于,通过共有产权购房将支付更多的购房款。

“公开市场”是指购房者可以在自由的市场中购买房屋,且没有任何预选机制。因此,购房者可从市场中的任意选择房产并以共享股份的所有形势对其进行持有。换句话说,只要你符合条件且可以负担的起,任何房产都适用于该计划。

选择该产权所有形式,购房者需购买房产75%的产权并从指定贷款机构申请抵押贷款,另外25%的产权则通过政府或按揭贷款机构的购房担保贷款服务获得资助。

5年后,共享股权贷款将对另外25%的产权征收一部分利息。如果将房产出售,这部分利息是可以退还的。此外,如果购房者将共享股份的房产转手出售,其名下所有的产权部分的任何增值都将被没收。

但是,并非所有购房者均可申请此贷款,而需要满足这些计划的条件。首先,购房者需要向一家或多家申请贷款提出申请,届时这些机构将对其资质进行审核。要符合条件,购房者的通常需要是主要工作者,公益住房的承租者或有住房需求。有些新建住宅也可申请共享股权贷款,但并不常见。

成品房和期房

每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房(一般称之为期房或楼花off-plan)。大型地产开发商在楼盘开工之前,以较低的价格吸引者提前买房。

在英国,无论是买成品房或是期房,房屋产权的类型(freehold or leasehold)是不变的,但具体购买的程序可能有细微差别。大家可以根据各自的需求,选择适合的产权类型。
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问:
英国房屋NHBC10年保险是怎么回事?
答:
一般来说,英国的新建住房有80%具有NHBC(英国国家房屋建筑委员会)的10年保险(Buildmark),这个保险必须是由房产开发商所负责提供给购屋者的。这个由NHBC所提供的10年保险,对于您房屋贷款,或者是将来把自己的房产重新抵押出去、转卖等,都是非常必要的;若是没有这个10年保险,要拿到贷款可以说是非常困难的,同时未来房子若想要转卖,也会变得比较没有价值。另外,这个10年保险是跟著房产走的,也就是说,如果您的房产在购买后的3年后转卖的话,接手的买手仍然有剩馀7年的保险的。

NHBC Buildmark(10年保险)都包含了什么?

Buildmark可以分成三个部分,分别是“房屋建造完工前”,“新房完工后投保期的头两年”,“投保期第3至第10年”。以下我们就来说说这三个阶段分别的保障内容:

房屋建造完工前

开发商必须遵照NHBC所订定的标准来建造房屋。若是因为资金不够或者诈骗等原因,开发商不再继续将房子盖完,NHBC将会提供“退还头期款”或“将原房产完工”的保障。NHBC的退还金额将会是原房屋购价的10%,或是10万英镑(以最少金额者计之)。

新房完工后投保期的头两年

如果房子出现“材料物理性损害”,也就是因为施工不当等原因所造成的房屋建构性的损坏,开发商必须负责修缮,并且承担所有的相关费用。

如果在您买新房的头两年,房子出现什么问题的话,您可以直接写信(包括电邮)告知您的开发商,要求他们来负责修缮。请记得,若是一发现房子有什么问题就要尽快告知,因为整个处理过程很可能需要好几个月的时间的。

投保期第3至第10年

如果房子在这段期间出现因施工不当等原因造成的房屋结构上的损坏,NHBC会负责相关的修缮费用。

需要注意的是,不论是前两年,或是后面的七年,这里的损害赔偿指的都是“房屋建造上结构性”的损害,其包含了地基、墙面、房子外墙、曲面外墙(窗)、屋顶、屋顶瓦片、天花板、梁柱、烟囱与其管道、楼梯、地板等。而如果是火灾、水灾等灾害,或是遭小偷、失窃等所造成的房屋内部损害和家具、物品损失等,这些都是不属于这个Buildmark所负责的范畴的。

NHBC Buildmark虽然不是涵盖一间房子的所有部分,但是它提供了房屋建造上非常关键的结构性的保障。这不仅能让您住得比较安心,也是体现您的房产价值的一个重要基础;不论您需要贷款或者未来想要转卖,这份文件都是一个必要的存在。因此当您要购买新房的时候,一定要记得要求开发商提供NHBC Buildmark,这绝对是您必须享有的基本权益。
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问:
伦敦各区如何划分?投资哪个区最好?
答:
从行政层面来说,大伦敦行政区划泰晤士河穿过伦敦,将城市划分为南、北两部分。伦敦的行政区划分为伦敦城(City of London),也就是金融城和32个市区,伦敦城外的12个市区称为内伦敦,其它20个市区称为外伦敦。伦敦城、内伦敦、外伦敦构成大伦敦市。大伦敦市又可分为伦敦城、西伦敦、东伦敦、南区和港口。

但是铁路图更加直观,所以我们今天用这个来为大家解释。

伦敦共有九个区,其中最主要的一到六区为环形,七八九三个区则为西北角后加入的一小块区域。伦敦的分区类似于北京的环线,从中央向外围辐射。伦敦一区差不多是北京二环以内,二区是北京二三环,三区大概就是三环到四环之间。而伦敦的四五区开始,基本就是郊区了。

伦敦一区
简单来说,伦敦的一区名副其实的伦敦心脏了。这里有伦敦的政治中心议会大厦,有大本钟,有伦敦眼,商业中心牛津街、邦德街等等,还有伦敦的金融中心 Bank station、科技中心 Old Street Station。

伦敦中心一区在国际投资者的眼中是一块能获得丰厚回报的投资风水宝地,稳定的投资回报正是在这个地区进行物业投资的价值所在。伦敦一区房产的均价,目前每平米均价10万元人民币起,一些高端住宅甚至要达到20万元人民币以上。

伦敦二区
随着伦敦中心的不断外扩,近些年来伦敦二区的发展也很迅速,许多老旧的区域也在得到了政府的大力发展和重新建设之后,变成为了投资者们追逐的热门区域。尤其是受到了新的金融城,金丝雀码头的带动,东南二区的发展也十分迅速。

虽然是二区,但是这里的房价跟一区相比价格已经十分接近。尤其是西二区,富勒姆(Fulham)、诺丁山(Notting Hill)的价格甚至比一区的一些地段都要贵。

伦敦三到五区
这些地区虽然没有伦敦中心区域那么的繁华,但是对于一些想远离都市生活的人来说是不错的选择。目前这里的房产均价大约6万元人民币起。

伦敦六区到九区
这些区域基本上就属于远郊区县了,交通生活等方面,不如上述的区域方便,目前的投资潜力相对来说也比较小,但是随着伦敦人口的不断增加和中心区域高房价的影响,这些地方的发展势头也是不可阻挡的。
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问:
去英国读高中有哪些优势?
答:
一、更早提高英语能力

  学习语言,较为关键的两个因素是语言氛围和自身学习能力。从语言氛围来说,国外的教学环境下,课堂上的一切听、说、读、写,讨论、作业与测试等等都是英语完成,下课之后的衣、食、住、行,包括住宿家庭的交流和出门购物办事的交流等。强大的语言氛围,迫使学生课堂内外都最大程度地激发自己的学习能力,并且每一个环节上都能提高留学生的英语水平。这种语言教学,不是国内的应试语言教育,完成国外中学教育的留学生,在英语基础能力和使用能力上,可以达到并超越国内英语本科毕业生。

  其次,年纪越小,模仿学习语言的能力也越强。在语言氛围很好的环境下学习语言,可以帮助学生尽快准确熟练地掌握英语综合使用能力。尽早掌握英语能力,对将来的学习工作生活发展,都大有裨益。

  二、进入世界一流大学和专业机会多

  区别于国内大学的资源和选拔制度,在国外读完高中的学生,成绩合格者(很多国家没有中国的高考制度),可以和本地学生一起直接申请大学,根据自己的大学入学成绩,自由选择任何适合的大学和专业。在线咨询

  国外很多学校的选拔生源制度比较公正和公平。只要学生在中学阶段选择课程合理,平时的学习态度足够努力,学习方法得当,在取得良好成绩的同时就完全有机会申请进入世界一流名校。很多国家和地区往往更加重视高中阶段的平时成绩,完全或者部分根据学生的平时成绩和表现(平时的作业、测试、论文,课堂上的交流和表现,出勤率等等),来决定该生能否取得良好的大学入学成绩。而国内的高中毕业生,如果要想进入国外世界一流大学深造的话,可能会被安排再读一年大学预科课程,成绩合格之后才能进入国外一流大学就读。

  学校选拔上如此,有些专业选择上也是如此。比如医学、法律、牙医等专业,往往国外大学不接受中国高中毕业生的申请,或者是设置了一些较难达到的条件来限制入学等等。中国学生如果去国外就读高中,毕业后则可以根据成绩和本地孩子同样竞争这些专业,不受限制。

  三、学生可根据兴趣和职业规划灵活选课

  国外很多高中一般会采用选课制,学生在进入高中就读时就要去选课,直面自己的兴趣爱好,思考将来的深造和职业规划,来决定高中阶段究竟要学习什么内容。在几十门甚至上百门课程里,学生可以跳出“语数外史政理化”的模块,自由并合理地思考并选择自己喜欢的几门课程学习。

  在兴趣、求知欲和明确的升学方向面前,学生的学习会更有动力,更容易获得高分,最终也就容易升入理想的大学和专业。对于一些比较“偏科”的学生,面对国外灵活的选课体制,可以扬长避短,有的放矢地选课,不仅可以取得比较好的成绩,将来也可以进入著名的大学继续深造自己喜欢的学科专业。

  四、培养独立生活的能力

  几年的英国留学生活下来,学生不仅可以熟练地掌握好英语,也能更快成长。在学习成长阶段,他们和各国留学生及海外本土孩子一起学习生活,能发展较为健康纯洁的友谊,融入国外的生长生活环境。在青少年时代结识的朋友,对将来的学习生活工作发展,都有很大的帮助。
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问:
在英国首套房就拿来投资出租,需要注意哪些问题?
答:
1.购房政策要摸透
众所周知,英国政府出台了许多辅助年轻人购买首套房的政策,但这些房通常是自住的,不能用来投资出租。

比如:辅助购房政策“Help to Buy”,该计划于2013年发布,主要是英国政府为帮助购买价值不超过60万英镑房产、首付在5-20%之间的英国购房者提供房产价值20%的借贷。

请注意:前五年免息,此后支付1.75%的年息,贷款只需在卖出房产时返还即可。

1)这个政策华人适用吗?
只要符合申请条件的在英拥有合法身份的华人,都可以根据自身情况选择援助方案。该计划2021年之前一直有效。

2)需要交多少首付?
举个例子,伦敦小年轻想买30万英镑的Help-to-Buy计划中的公寓。

他年薪4万英镑,在英国贷款最多可以贷出税前收入的五倍,也就是说正常贷款金额为20万英镑。因为房子是Help-to-Buy计划中的公寓,他可以享受政府提供的五年内的无息贷款,金额为房价的20%:30*20%=6万

此时,他的手里已经有了贷款26万英镑,只需要支付4万英镑的首付即可把房子买到手喽!

3)政府贷款怎么还?
前五年20%的贷款无息,房产的所有产权将注册在购房者名下,在拥有产权的前五年之内无需支付任何贷款费用,偿还贷款时也无需缴纳任何费用。但第六年开始,会征收1.75%的利息且利率逐年上升,增长幅度为零售价格指数 (Retail Prices Index)加1%。

政府贷款可以在出售房屋或者贷款期终止时偿还,偿还金额为市场价的20%。也就是说,当年那套30万英镑的公寓若干年后涨到了40万英镑,那么出售之后需要偿还20%,也就是40*20%=8万,这比当初购房时的30*20%=6万,多了2万英镑。

说白了就是政府变相投资了你购买的房产。当然,如果你觉得房子升值太快,不想要政府的投资,可以提前偿还这20%的无息贷款。

4)政策适合哪种购房者?
Help-to-Buy计划适合那种经济并不宽裕,想尽早有个自己的家的首次购房者。

2.首套房就想当房东
文章开头提到的的:第一套房就想贷款买个出租房,该怎么贷款?

1)决定之前要三思
首次购房者用于投资出租房的贷款一旦申请成功,这套房产就不能用于自住,只能出租了。千万别想着万一租不出去,我就自住了。

一般的贷款机构会对首次购房者提出更高的要求,比如房东经验要丰富,存款要多,租金收入要高等。通常租金收益要至少能覆盖贷款的125%。也就是说,一年还贷款1万英镑的话,租金收益一年要有1.25万英镑。

当然如果有父母的房产担保,贷款就会容易许多。此外,今年秋季预算宣布的,首次购房者30万英镑以下免印花税的政策并不适用于投资出租房的首次购房者。

有人会问,如果我买了一套自住房卖了,再买一套还算首次购房者吗?还会有相应的印花税减免吗?

如果是change of main residence,还是可以印花税按照低的一档来退还的,但先卖再买… 情况会更复杂,也要看律师怎么来界定。

2)参考贷款方案
虽然英国政府出台政策打击购房出租者,但近年来想当房东的首次购房者屡见不鲜。贷款需求大了,银行也推出了相应的贷款服务。近日,巴克莱银行推出一个全新的deal,旨在给首次买房出租(buy-to-let)的买家提供购房贷款,根据个人情况不同最高放贷金额可达房产价值的75%。

只不过需要提供房产总价值25%的存款证明。其实,许多英国的主流银行都有类似业务。以5年固定贷款为例,固定的贷款利率通常在2.17%-2.49%左右。

如果首次买房选择购房出租,无疑就失去了上面“Help to Buy”所提供的优惠。不过对于相当一部分拥有一定资产的人来说,可以接受。

毕竟如果根据巴克莱的新deal,只需要交付25%的订金,就可以获得房屋产权,用于出租之后即刻能够获得租金回报。当租金金额与房价涨幅的预期达到一个阀值之后,无疑购房出租要比政府补贴买房更加“划算”。

提示:
总体而言,若是打算长期生活在伦敦的年轻人,或者是没有过硬经济背景的新兴上班族,首套英国房产最好还是考虑购入自住房。其增值部分一样可以成为一种资金的保值渠道。

对于有一定的经济背景,并且不为住房状态担忧的,通过英国银行的贷款方案,购买首套出租房也有利可图。不过在这之前需要做很大的功课,要把杂七杂八的费用算进去,要购房租金收益率较高的房产。
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