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问:
入读伦敦私校 在哪里买房最好?
答:

伦敦以其卓越的教育资源名扬全球,不仅仅是其拥有顶级的高等教育资源,在小学中学方面,伦敦也拥有大量的顶级学校。

英国的学校分为公立和私立,其中特别是私立学校的教育质量是得到了广泛的认可。今天我们就带大家一起看看在伦敦最顶级的私校有哪些。

伦敦最顶级的私校是?

在私校排名方面,各家的榜单都会有各自的权重评价,这里为大家精选了最广受认可的 Good School 和泰晤士报的私校排名榜单。

Good School 的主要标准来自于学校官方公布的数据中,获得A+ 到 A 成绩的学生比例(如果学生参加的是 Pre-U,则采取D1-M1的成绩比例)。另外学校参加考试的人数不能低于 20名。简单来说,Good School 的主要切入点就是成绩,这也是学校学术能力的重要体现,是本土家长们也非常看重的榜单。

Good School 排名

St Paul's Girls' School

St Paul's School

James Allen's Girls' School

Eltham College

Putney High School

Alleyn's School, Dulwich

Channing School - Highgate

Highgate School - London

University College School

St Augustine's Priory - Ealing

另外一个,为大家介绍的英国权威学校指南 The Sunday Times 发布的 《Parent P这是英国本土学校认可的榜单,也是英国本土家长们最看重的指南。

其中伦敦私校排名前 10 的学校是:



从11 到 20名的伦敦私校排名

11. Putney High School

12. James Allen's girl's schoool

13. Latymer Upper School

14. South Hampstead High School GDST

15. University College School,Hampstead

16. City of London School

17. Highgate School

18. Notting Hill and Ealing High School GDST

19. Channing School

20. Whitgift School

当然排名也只是一个参考,对于很多家长来说具体就读哪个学校也要考虑自己孩子的个性等问题,不过总体来看,一方面英国私校的教育质量很高,另一方面伦敦拥有大量的顶级私校,这也是为什么不少家长们把孩子们送到伦敦来就读。

读顶级私校 应该住哪里

那么从买房者的角度,哪些购房区域可以考虑呢?总体来说,伦敦的私校分布相对分散,这里为大家盘点几个相对的热门区域。

Hammersmith & Fulham

英国私校的不同排行榜存在一定的差异,但是无论是 Good School 还是泰晤士报的私校排行榜,都把同一所私校排在了第一那就是:St Pau

实际上, St Pau所在的区域 Hammersmith & Fulham 也是英国优质的学区。区域内 Latymer Upper School 也在排行榜前20。其他优秀的私校还包括:S

区域的详细情况可以查看《盛金石伦敦分区盘点—西伦敦2区:Hammersmith & Fulham》。

区域内包含多个各大跨国企业的办公中心,包括GE、迪斯尼Disney、可口可乐Coca Cola等一系列著名公司,是金领聚集地。区域内有五分之一的面积是由公园和空地组成的,加上毗邻泰晤士河,自然风景优越。拥有15个地下铁站、3个地上铁站,交通便利。

从自住的角度来看,这里居住人群高端,环境条件好,是舒适的居住地。

区域好房:帝锦公馆

产权期限:999年

主力户型:1居室/2居室

最新一期交房:2023年 - 2025年

售价:78万镑起

地理位置上佳 西伦敦富人区

2分钟内2个地铁站,方便到达市区各处

高档开发商精心打造 质量保证配套完善

升值潜力高 著名学区80亿英镑升级改造区域

区域好房:檀宫别苑

产权期限:999年

主力户型:一居室/两居室/三居室

交房时间:2022年11月-2023年

售价:78 万镑起

位于西伦敦富人区 上层人士的最爱

距地铁站8分钟步行路程 方便到达市区各处

高档开发商精心打造 质量保证配套完善

著名学区配套成熟 性价比高投资自住两相宜。

City of London 金融城

伦敦金融城City of London 位于伦敦著名的圣保罗大教堂东侧,面积2.6平方公里,被称为“一平方英里(Square Mile)”。这里被认为是伦敦的“华尔街”,也是全球最重要的金融中心之一。据统计,金融城一个区域的GDP 高达全英国的14%。



伦敦金融城里55%的上班人员年龄在25至39岁之间,全职平均工资为80,000英镑,这在所有伦敦自治区中属于最高水平,是全国平均水平的三倍。

而从教育资源的角度,金融城在不大的面积里也拥有两大全英前 20 的名校:C和 City of London School。

另外一个重要的因素是,金融城拥有绝佳的地理位置和交通环境。金融城位于伦敦一区,而且拥有顶级的交通条件。金融城拥有 10个地铁站、1个伦敦Overground 站、2个 DLR 站点 以及约 120个巴士站点。这都意味着你在这里居住可以轻松便利地到达伦敦各地,即使你需要去到区域外的私校也非常方便。

金融城好房:城市舞台



户型:开间/一居室/两居室/三居室/四居室

交房时间:2022年

产权时间:249年(自2015年起算)

售价:£715,000 起

毗邻金融城科技城 出租需求旺盛

交通条件便利 周边教育资源丰富

社区配套齐全 生活便利舒适

金融城好房:世贸一号



主打户型:一居室,两居室,三居室

房屋产权:999年

交房时间:现房

价格:£ 1,285,000 起

顶级地理位置 畅享伦敦都市生活

市中心的便利交通 周边各大高校遍布

地标型建筑 高端酒店服务完美居住体验

绝佳室内设计 多户型选择

Hampstead & Highgate (Camden)

Hampstead&Highgate 位于伦敦 Camden,仅从前20榜单,就有 H都位于这片区域。

Hampstead(汉普斯特德)是伦敦著名的富人区之一(另外两个是威斯敏斯特区、肯辛顿及切尔西区),不仅拥有众多顶尖的私立和公立学校,自18世纪以来就是艺术文人、名流富豪们的青睐之所。



Hampstead地区以美不胜收的自然风光、充满文化艺术气息的城镇和昂贵的住宅区而闻名。作为伦敦保护最好的古城区之一,Hampstead绝大部分是受到严格保护的开放绿地,古老建筑及私人别墅等。

圣约翰伍德一号



交房时间:2022年Q3/Q4

产权:999年

户型:开间/一居室/两居室/三居室

售价:

开间:£995,000

一居室:£1,200,000

两居室:£1,795,000

三居室:£3,100,000

低调而奢华 伦敦一区宝藏地带

精致伦敦生活 开门即享

学校遍布 教育资源丰富

绝佳地理位置 + 完美交通条件

配套齐全 打造奢华居住体验

Barnet

巴尼特区位于伦敦西北四区,是英国第五大学区,总共有88所各类优质中小学校。在其私校方面,University College School 在排行榜中位列伦敦第十。

巴尼特区大部分土地属于伦敦市绿化带,有有16处公园、67处重要自然保护区及8处当地的自然保护区,居住环境绿化度高,是本地人热衷的居家地。

另外区域内 Brent Cross 购物中心被称为“伦敦下一个Westfield”,是全英国单位面积销售额最高的购物中心。目前这里斥资 70 亿英镑进行改建,届时将成为 78000 平方米的超大型商场 和 20000 平方米的休闲设施。区域内的房价看涨,也是很多人选择现在入手房产的原因之一。



美富怡园



使用面积:42㎡-147㎡

主力户型:开间/1居/2居/3居/顶层公寓

房屋产权:999年

交房时间:现房/准现房

售价:£399,950-£999,950

政府重点发展区,潜力巨大

全英第五大学区,名校云集

交通便捷,24小时连接市中心

溪岸名邸



产权:999年

户型:一居室/两居室/三居室

交房时间:2024年 Q4

售价:

一居室:35 万镑 起

两居室:55.5 万镑 起

三居室:70 万镑起

伦敦最绿色的住宅区 舒适居住

两大城市升级计划 区域看涨

交通便利 顶级教育资源

配套齐全 室内现代装修

布伦特十字花园



户型:studio/一居室/两居室/三居室

首期交房时间:2024年起

售价:

Studio:£410,000 起

一居室:£445,000 起

两居室:£545,000 起

三居室:£785,000 起

高速发展区域 伦敦居家地

交通便利 多种出行方式

全英知名学区 多所名校聚集

15分钟小镇 净零碳的未来典范

另外,伦敦其他区域也拥有很多优质私校,如果您有心仪的学校,不妨联系盛金石房产专家,进行一对一交流,为您寻找周边的优质好房。

温布尔登花园

King's College School

(排名第二) 所在区域

户型:一居室/两居室/三居室

交房时间:现房/准现房

产权:999年

售价:

一居室:£ 799,999 起

两居室: £999,999 起

三居室: £1,430,000 起

伦敦西南富人区 打造贵族生活方式

毗邻多个公园绿地 名副其实的都市花园

全年龄段学区房 顶级公校私校步行可达

交通便利 30分钟达伦敦市中心

社区配套完善 内部装修别具匠心

现房/准现房项目 可享印花税优惠

盛金石作为英国最大最专业的华人高端房地产投资配置及开发管理平台,拥有住宅开发、商业办公楼投资、物业改造、资产管理、住宅销售、租赁管理等业务,长期致力于为全球华人提供英国置业一站式服务。

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问:
首次伦敦置业,我该买哪里?
答:
很多买房人首次在伦敦买房前,都会问盛金石房产专家一个问题:我应该在哪里买?
而实际上这个问题并没有统一的答案,在伦敦不同的区域不仅房价不同,风格气质不同,优点和适应的人群也自然不同。那么想要在伦敦买房,要根据个人的需求以及个人的喜好来选择。


如果您对伦敦各个区域还没有基础的了解,那么今天盛金石房产专家也来为您好好聊聊如何看待伦敦各个区域的房价以及风格环境,帮助大家选购自己的伦敦好房。
首先从大的范围来看,伦敦的区域划分和北京类似,也是呈现环状。在北京我们可能叫一环二环三环,而伦敦则是一区二区一直到六区,有些区域还会延伸到九区。从环境来看也是和北京类似,越往里生活越便利,配套越齐全,自然房价也是越高。


但是需要注意的问题是,这是一个非常概括的概念,实际上,真正的从每个小的街道地区拆分,也会有很多在二区甚至三区的项目超过一区的某些项目,也不能一概而论。
另外,在分析伦敦房价的时候我们可能经常会看到一个概念叫 Prime Central London PCL,这个概念就是专指伦敦一区和二区。
伦敦一区和二区作为伦敦的核心区域,房价比其他区域要高,当然条件上来看,一区二区无论是交通条件、居住配套以及居住人群素质等都是非常优越的,所以很多高净值人群始终寻求在伦敦一区和二区买房。


那么再大致分类来看,西区的房价会高于东区。这也是我们常说的一个概念:富贵在西。放在伦敦来说,伦敦西边有大量的富人区,西面本来就是伦敦历史上贵族喜欢居住的区域。相比于东面,西面拥有更多的自然公园,更优质的学校,这些都始终在为西面的房价上涨助力。使得现在从大环境上,我们仍然可以感受到西伦敦的房价比东伦敦更高。
当然也东区也有着自己独特的吸引力。在东伦敦,有着更多的新式移民,更多的年轻上班族和年轻家庭,为区域带来了更多的活力感。同时,两大金融城都在东伦敦,也不少优质金领选择在东区买房。这也是我们一直提醒大家的,选择区域要看个人的喜好和需求,才能选到满意的好房。


说完东西,那么继续说一说南北。在伦敦正中心泰晤士河穿城而过,也自然地把伦敦分为南岸和北岸。在传统的当地人眼里,北岸更象征了传统的富人区,也偏好在北岸买房。然而实际上,近年来,随着南岸的不断发展,特别是独特的艺术氛围,也吸引了不少年轻人的入住。总的来说,还是要看您个人的喜好。
说完了这么多概括性的内容,还要提醒大家的是,伦敦每一个地方都拥有自己独特的吸引力。即使是在同一个区域内,也可能有着各式各样的生活面貌。传统英国人或者新式移民聚集的地区,都会有起不同的魅力。这些在购房来说,就会在一定程度上决定您的生活环境。而到底什么样的环境是更适合自己的呢,盛金石英国房产专家也是建议您,实地感受一下这里的生活氛围,可能更有助于您选择适合自己的房产。
最后,还是说回伦敦各个区域的价格,首先给大家一个比较直观的概念,看一下伦敦各个区域最新的房价分布:上图中颜色越深的区域房价越高,而越浅的区域房价越低。


数据来源 CBRE
最后我们就从东南西北中,为大家介绍几个重点的区域。
中:肯辛顿切尔西
1 区 -2 区
肯辛顿·切尔西区的英文是Royal Borough of Kensington and Chelse,从名字里就能看出来这是个皇家的地盘。威廉王子一家居住的皇室宫邸肯辛顿宫(Kensington Palace)就在肯辛顿。这里聚集了伦敦众多的皇室成员,也吸引了全球顶级富豪。


英国媒体曾这样报道:肯辛顿是用钱堆出来的,住在这里的只有亿万富翁,百万富翁只有参观的份儿。
那再说说切尔西,熟悉足球的朋友们可能会知道,大名鼎鼎的切尔西俱乐部。当然不只是足球,切尔西还拥有丰富的休闲活动。这里拥有各式各样的艺术画廊,每年有女王赞助的年度RHS切尔西花展,各种运动场让您还可以享受网球板球的乐趣。
相比于肯辛顿的“壕”,切尔西显得更加小资文艺,是舒适的居家之地。
切尔西曾是英王亨利八世(King Henry VIII)的居所,沙特阿拉伯皇室、文莱苏丹、印度钢铁大亨米塔尔、F1掌门人Bernie Ecclestone的千金、英超豪门切尔西老板阿布,也都住在肯辛顿切尔西区域。


这里有着最顶级的餐厅和娱乐场所,全球闻名的奢侈品购物商场哈罗德也位于这个片区域。同时英国自然历史博物馆、皇家阿尔伯特音乐厅和帝国理工学院南肯辛顿校区的存在又为区域的文化氛围增色不少。


好房推荐:泽湾公馆


使用面积:80㎡-324㎡
主力户型:2居,3居,4居,5居
房屋产权:979年
交房时间:现房/准现房
售价:£1,400,000-£7,395,000
伦敦上流居住区,英伦贵族生活
顶级水岸生活,漫步泰晤士河畔
顶尖教育资源,优秀大中小学
详询:159-1103-9691
南:温布尔登
3- 4 区
2020年星期日泰晤士报的评选中,温布尔登被评为伦敦最佳居住地。这个区域奢侈品商店遍布,高级餐厅汇集,同时自然风景绝美,贵族运动盛行,深受全球富豪的青睐。
温布尔登公地是伦敦重要的公共绿地,其占地面积460公顷(1,140英亩),保留有在伦敦极为珍稀的较原始生态景观。
Wimbledon Village Stables 是知名的马术学校。London Scottish Golf Club 、ROYAL WIMBLEDON GOLF CLUB、WIMBLEDON COMMON GOLF CLUB 也是全球知名的高尔夫球俱乐部。


但是要说道温布尔登最为人熟知的运动或许是网球。大家熟悉的温网全称就是温布尔登网球锦标赛,是网球四大满贯之一。而这个锦标赛的地点就在温布尔登公地里。


说道温布尔登,还不得不提到这里的基础教育水平。公立学校方面, Ursuline High School、Hall School Wimbledon 等等都被英国官方 Ofsted 评为最高级 Outstanding。
不同年龄段的私立学校遍布,大家比较熟悉的 King's College School,在2018年11月的《星期日泰晤士报》的调查中被评为“年度最佳男孩或男女同校私立学校”。
温布尔登凭借独特的底蕴、教育资源和美丽的风景,成为伦敦高净值人群居家买房的好去处。
好房推荐:温布尔登花园


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问:
盛金石小课堂:英国买房租房得懂点法
答:
最近疫情又有反扑之势,在国内国外的朋友们都要多多保重。大家都反应说,现在宅在家里的时间又变多了,甚至有点不知道该干点什么。为了回应这一点,盛金石小课堂从今天开始,开课啦~
整个小课堂系列将从英国购房的各个方面出发,系统性地为大家梳理,在英国买房或租房中会遇到的各种问题。对于新手买房人而言,现在正是一个积累知识了解市场的好时机。
在此之前的直播中,我们也曾邀请到中伦律师事务所的律师Jay Wong 和 侯律师跟我们分析英国买房和英国当房东/租客,可能涉及的法律知识。点击下方链接,可观看直播回看:
【直播回看】英国置业必须掌握这些“法”
【直播回看】英国当房东/租客,得懂点法
今天就跟着我们一起来再复习一下,英国买房租房中可能涉及的法律问题吧。
买房篇

英国买房为什么需要律师?

在英国买房必须要聘请律师,因为法律文件、文书和购房资金都是需要通过双方律师进行操作,这也是保障双方购房安全,合法合规的重要环节。

律师能为您做些什么?

律师在整个交易流程中,负责协助和推进整个购房流程。律师的工作包括:
审核法律合同及相关文件文书,
房屋审核(是否存在潜在隐患),
法律方面相关的尽职调查,
帮助买家完成AML审查,
支付房款(首付、期款、尾款),
缴纳土地印花税
及注册房产证明等等。

律师的工作量这么大,完成这些调查通常需要多长时间?

如果购买新房,律师一般在21到28天完成调查,如果遇到特殊情况,律师需要更多时间来审核调查,律师会跟卖房协商延期。
如果购买二手房,那要根据二手房买卖双方的具体情况,来商定一个比较适合的审核时间。

房产律师需要什么资质?

在英国合法的持牌律师都可以作为房产律师。购房人也可以在英国律师公会的网站查询律师资质。

律师如何保障购房款安全?

英国的购房过程的房款交换由双方律师完成,受到法律的严格监管。

AML 及反洗钱审查是怎么一回事?

AML 全称 Anti-Money Laundering,简单来说就是反洗钱审查。反洗钱审查并没有大家想想的复杂,主要是把相关的一些资料交由律师审核。
主要来说审核材料分为三个部分,第一是买家身份,比如买房人的护照;第二是买家地址证明,比如最近三个月的水电费账单等,;第三资金证明,比如个人的工作在职证明和近三个月的银行流水账单等。

英国有房产证吗?

英国买房也有房产证,只是和国内的房产证有所不同的是,英国的房产证并没有所谓的原件,也就是我们国内常说的“红本本”。
在房产交易完成后,律师会为您申请土地所有权登记。登记完成后可以登录英国土地注册局的官方网站查询或下载房屋的持有信息。
英国的房产证明上可以有多个自然人,但是一般不超过 6 人。

英国房屋产权的区别(租赁产权和永久产权)?

英国土地产权主要分为租赁产权和永久产权。
永久产权,Freehold 意味着你对房产拥有绝对所有权,一般适用于独栋别墅或单纯的土地购买。也就意味着买家对于房产有更大的自由度。
租赁产权,Leasehold 一般适用于公寓住宅的购买,租赁产权意味着购房人所购买的是房产暂时的使用权,租赁产权的年限决定了使用权的长短,在英国最长的租赁产权是 999 年,也有125年、250年等不同的产权时限。如果租赁产权到期,在持有房产超过两年的情况,可以通过律师进行申请产权延期。
在持有成本上也会有所不同,租赁产权要缴纳地租费和物业管理费,而永久产权一般不需要缴纳这类费用。但是永久产权的房产可能需要业主自我购买房屋保险,而租赁房产则一般不需要。

为什么推荐大家聘请会讲中文或粤语的律师?

一般来说,对于国内买家而言,一方面,会讲中文或粤语的律师能够更好地和客户沟通,了解客户真正的需求,给出更好的建议。
另一方面,律师在做调研和风险评估的时候,也可能会需要和买家当地的一些专业机构或者政府进行沟通或者资料查询,这个时候律师的语言优势也会展现出来。
租房篇

作为房东在购房后会面临哪些法律相关的注意事项

购房人如果想要将所有房产进行出租的话,需要确保出租房产是安全、适合人居住的,比如防火的保证,煤气电气安全证书取得等。
如果房屋购买过程中申请了贷款或者购买了保险,那么购房人如果想将房屋用于出租需要跟银行或保险公司进行确认。
租赁当中如果产生了需要向租客收取费用,那么收取费用的金额需要符合法律的相关规定。
另外,房东需要核实租客的合法居留身份,才能将房屋出租给租客。

租客如果不交租,房东怎么办?

如果租客不履行合同义务,拒缴房租,房东可以向法庭申请驱逐房客。但是需要注意政府的相关规定,比如,在疫情期间,政府要求房东不得在一定期限内驱逐租客。

英国租房有哪些租客需要特别注意的法律相关事项

租客要确保房东的资质,是房产真正的持有人。房客需要认真审核租赁合同,认真了解合同中可能提出的对自己的相关要求(是否允许吸烟或养宠物等)。
如果房东有违规行为,租客可以向法院申请赔偿。
另外,租客如果有贵重的个人物品,可以购买相关的保险,保障个人物品安全。
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问:
盛金石小课堂: 英国买房流程
答:
大家好,我们的盛金石小课堂第二期来啦~如果你错过我们的第一期,也别忘了看一看:盛金石小课堂系列:?英国买房租房得懂点法
今天我们为各位新手购房人带来的话题是:英国买房流程。英国买房和国内买房从流程上来说,也存在一定的区别,对于购房人朋友先从整体的流程上进行了解和把握也十分重要,我们这就一起来看看吧:

01联系盛金石,一对一咨询制定方案
盛金石作为华人最大最专业的英国最大最专业的华人高端房地产投资配置及开发管理平台,拥有住宅开发、商业办公楼投资、物业改造、资产管理、住宅销售、租赁管理等业务,长期致力于为全球华人提供英国置业一站式服务。
无论您是有相关买房问题想要咨询,还是希望获得最新最优的房源推荐,或是想要享受足不出户的购房体验,都推荐您首先和盛金石房产专家取得联系。
盛金石房产专家为您提供一对一咨询服务,为您定制个人方案(预算、交房时间、地理位置、户型等),为您寻找合适的房源项目。
同时顾问会根据您的情况提供资金调度和预算规划,如购房成本,持有成本和投资回报等。如果您需要贷款,且您考虑入手现房/准现房,则建议您可在看房前先于银行/贷款专业机构咨询,取得银行贷款意向书(Agreement?In?Principle)。如您考虑的是交房在6个月以后的期房,则贷款正式申请最早可于交房前六个月开始。具体可点击上一期小课堂了解更多。
在预算规划的过程中,我们也推荐您和盛金石房产专家沟通,充分了解英国买房的费用(一次性费用、持有成本等)盛金石为您的海外置业保驾护航,有需要的朋友可拨打:159-1103-9691(微信同号)。

02物业挑选,实地/远程看房
在明确您的购房需求后(预算,地理位置,户型,交房时间等),您的专属顾问会为您挑选整理适合的项目,并根据您的要求安排看房。
如果实地看房存在一定困难,盛金石购房顾问会为各位购房人安排一对一的视频看房服务。
同时,盛金石还会不定期推出直播看房,Lulu连线英国的小伙伴们带着大家在伦敦看别墅品豪宅,有兴趣的朋友可关注公众号:盛金石英国地产。

03选择心仪物业,提出报价
在通过了解/看房之后,购房人可能有了心仪的房源。盛金石房产顾问会为您定制购房成本或投资回报风险报告,为您建议合理的出价范围,并代表您和开发商/卖家就价格、交房时间或其他附加条件等进行谈判,为您争取最优的购房条件。
正式谈价时,按照英国法律要求,顾问会需要您的一份身份证明(如护照)和一份近三个月的地址证明。

04双方达成一致,买方支付预定金
在谈判达成一致后,买卖双方签署预订单,买方支付定金(Reservation?Fee)。不同的项目/卖家对于定金金额及条款有不同规定,定金通常2000-10,000万磅。定金支付的目的是:卖家把房源从市场上撤下,同时提供时间给律师,完成相关法律工作直到签订合同。

05律师介入 签合同付首付
在我们第一期的小课堂里面,我们也为大家详细分析了律师在英国买房中的重要作用。
在签订合同前律师需要2-6周时间完成相关工作,主要包括:审核法律合同及相关文件文书,对买家相中的房屋金河审核,检查是否存在潜在隐患,完成法律方面相关的尽职调查以及帮助买家完成AML审查等。
在律师完成相关审核工作后,会出具法律报告,向您说明强调法律条款和潜在风险之后,您可以汇首付款(通常为10%)至律所,并授权律所完成交换合同(Contract?Exchange)。至此您就是房产法律意义上的持有人了。

06如约支付余下房款
现房买家:将根据协定的交房时间,在律师的协助下完成交房的相关法律程序。
期房买家:则需根据项目的施工进度和合同约定,分期支付剩余房款。比如:通常第二笔房款会在交换合同一年后支付,一般为总价的10%。最后在开发商发出交房通知后,在律师的协助下完成交房法律流程,支付剩余全部房款(通常是总价的70-90%)。如果您有贷款,收房的当天即是您贷款银行的放款日。
交房后,律师会为您在英国土地局进行注册,该注册凭证类似于国内的“大红本”。
在这期间,您专属的盛金石房产顾问都会定期向您汇报房产的施工进展,以及市场动态。

07交房验房+租赁管理
如果您的房产用于自住,顾问可陪同收房;如果您人不在英国,也可以委托盛金石为您进行验房工作。
如果您的房产用于出租,同样可以委托盛金石租赁部为您进行租赁管理服务。盛金石租赁管理团队与多家知名地产中介合作,根据您的具体需求,打造最适合您的出租方案。
盛金石租赁部会在交房前跟您进行沟通,帮助您提前做好相关的出租准备包括:进行市场推广,为房源寻找合适的租客,协助房产配置家具/软装。
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问:
盛金石小课堂:英国买房贷款有什么“玄机”
答:

大家好,我们的盛金石小课堂第三期开课啦~如果你错过我们前面两期,也别忘了看一看:

盛金石小课堂系列: 英国买房租房得懂点法

盛金石小课堂系列: 英国买房流程

今天我们为各位新手购房人带来的话题是:英国贷款相关问题。说起买房,很多购房人可能考虑贷款。作为外国人在英国买房贷款又有什么不同呢?今天我们专门邀请到了欧盛泰德的贷款专家为大家解答这方面的疑惑,我们这就一起来看看吧:

个人贷款

海外置业贷款的优势是什么?

海外置业贷款的优势主要分为两方面。一方面,自有资金投入比例小。海外投资者都能够使用当地金融杠杆进行投资。

另一方面,贷款成本相对较低。还可以选择只还利息的贷款产品,实现以租养贷。

如何判断自己是否可以为英国物业申请贷款?

不同身份申请贷款是否有区别?(没有英国签证可以贷款吗?国际学生,Tier 1或 Tier 2签证可以贷款吗?)

在英国申请贷款无需签证要求。无论你是否持有英国签证或持有何种签证都可以申请。有些贷方还会有针对不同签证而提供不同贷款产品。

国际学生由于自己没有收入,所以往往和家人一起申请,由家人做主申请人。Tier 1 或 Tier 2 签证申请贷款的利率或不比当地人差。

贷款申请人年龄是否有限制?贷款年限如何?

英国对于房产贷款的上限可以达到 80岁(甚至 85 岁),只要能证明自己有工资收入或薪资结构,都可以申请。

贷款年限一般为 5-25 年。贷款年限和申请人相关,贷款人的最年长者的预计退休年龄减去现在的年龄,大致就是贷款可以贷到的最长年限。

如果这个年限过短,则意味着月还款额度过高,就越难以通过银行在贷款支付能力的审核。

如何评估自己的贷款额度?自住房还是出租房有区别吗?

买房贷款分为自住房贷款和投资房贷款。

在额度方面,自住房贷款额度通常按申请人年收入的 4-5 倍,同时不超过房价的70%-90% (两者取低)。而投资房贷款额度还会考虑房产的收租金能力,通常为房价的 50%-65%。

另外银行或贷款顾问可以根据您的个人现状进行信用打分,通过银行系统出具一份银行贷款意向书(Agreement In Principle)。这份意向书是您贷款能力和信用历史的证明,一般有效期为 30 到 90 天。这份意向书既可以是一个对自己贷款的评估,也是向卖方展现您的购房意愿和个人能力的方式。

目前我没有收入,但是手头有存款或房产,是否可以用作抵押以申请贷款?

银行会审核申请人的收入情况,而如果没有收入,那么可能会很难通过银行的贷款申请。不过如果您的房产在英国,可以尝试申请再贷款(Re-mortgage)。运用旧房转按揭加上新房投资贷款来实现不用额外准备/只需准备少量首付即可购买新房。

如果拥有大量现金存款,可以在一些私人银行或海外银行开设投资账户,可能获得这些银行的贷款。

贷款利率水平取决于哪些条件呢?怎么样可以拿到最好的利率?

贷款利率的水平受三方面条件的影响:

1、贷款人的资质

2、客户的贷款要求

3、抵押物(房产)条件

资质包括客户的居留身份,信用等级,收支情况和资产负债高低,资质越好贷款利率越好。

居留身份方面,永居或英籍优于中长期签证,又优于短期签证和海外人士。信用等级与其英国的银行账户管理和借贷直接相关,与你在英国所待的时间长短也有一定关系。收支和资产负债高低也会影响贷款利率。

其次,贷款要求。贷款比例、贷款年限及贷款的一些其他特性都会影响贷款利率。贷款比例越高,一般贷款利率越高。

贷款的其他特性是指不同贷款产品可能存在不同的要求。比如提前还款条例,是否能使用存款抵减贷款的利息计算等,都可能影响利率水平,这个要具体情况具体分析。

最后是房产自身条件。不同的贷方对于房产的要求有所不同,这个要根据每套户型和每个贷方进行具体分析。自住房的贷款利率一般比投资房利率稍低一点。

贷款申请的具体流程、材料和所需时间

什么时候开始申请贷款?现房和期房贷款有什么不同吗?

海外买家而言,银行贷款受理的周期一般是 3-6 个月。由于海外买家在申请贷款所需时间更长,建议早做贷款申请材料准备。

虽然二手房和期房的贷款要求差距不大,但因为二手房交易周期短,通常1-2月之内,所以建议买家在二手房交易前最好已经取到银行贷款意向书(Agreement In Principle);期房贷款的话,考虑到物业要施工到一定阶段,银行才可以请评估公司去实地评估,故通常最早开始申请的时间为交房前6个月。

贷款申请的流程是什么?

1. 贷款意向书申请 (用时1-1.5周)

一般在找房前或是买房初始阶段,贷款意向书的批准可传达两方面的含义:第一申请人基本符合银行的贷款要求,第二买家/卖家对于自己贷款最大额度有所把握。

2. 按揭贷款申请阶段 (用时3-4个月)

这里包括提交正式申请,申请材料的准备和提交、房屋评估、银行综合评估以及贷款批准。

3. 购房手续完成(用时3-4周)

完成购房的法律手续和相关保险。

贷款通常需要的资料是什么?(自雇和受雇人士有什么区别吗?

受雇佣人士需要提供:个人身份证明、地址证明及收入证明。

个人身份证明一般是护照,地址证明可以是三个月内的水电煤缴费单或银行账单,常见的收入证明有(不是每份都需要,视个人情况提供):3-12个月银行对账单、首付款的存款证明、工资单、个人年度完税证明、已有产权的产权证以及现有贷款最新账单、个人征信报告等。

而自雇人士则除了上述的材料还需要提供:

公司营业执照及章程

公司近三年财务报表

公司近6个月银行对账单

公司近一年的纳税证明

如果我的物业是公司持有呢?

公司贷款

常见问题一:Trading company 和 SPV 区别

SPV 全称special purpose vehicle(特殊目的实体),通常指仅为特定、专向目的而设立的法律实体。SPV公司的设立目的是仅仅持有或租赁管理房产,而Trading Company 是还要经营其他商业活动和业务的公司。

从贷款的角度,用 SPV 申请贷款购买投资房相较于Trading Limited Company 会更简单直接,接受SPV贷款的贷方更多,产品更优惠,审查缓解的风险把控方面,对SPV的政策也更优。Trading Limited Company 作为贷款主体,其经营情况、资产水平、负债水平更难把控预测,贷方的要求往往也更复杂更高。

常见问题二:为什么要用SPV贷款?

Higher Loan Amount 2017 年起,英国监管机构 PRA 新政策要求贷方收紧个人 BTL(Buy To Let) 按揭贷款的租金收入计算方法以及偿还能力测试。然而 SPV 并不受该政策影响,故而贷方会给予以公司名义申请贷款购买 BTL 投资房更宽泛的计算参数和测试方法,从而以公司名义申请投资出租房的贷款额度会高于某些以个人名义申请的。

常见问题三:选择 SPV 还是 trading company?有关系吗?

根据专业的产品搜索结果,目前英国所有的贷款银行机构对于SPV的按揭产品158个,但只有50个是对其他类商贸有限公司的,所以从选择的角度来看通过SPV购买肯定更有优势。贷款银行原意选择SPV是因为公司结构和经营内容简单清晰。

贷款本身是由董事/股东个人担保的,所以如果还款出现问题,银行收回财产井出售后,如果仍然不足够还款,那些提供个保的股东将承担责任从申请的角度看SPV也往往能更快地完成申请。而其他类的商贸有限公司因为公司经营类型和结构更复杂,涉及更深入的风险评估所以需要更长的时间来处理。

贷款顾问

英国买房为什么需要贷款顾问?

根据最新的统计数据 Intermediary Mortgage Lenders Association Report 显示,目前放贷银行英国300多家, 其中超过85%的申请是通过贷款顾问完成的。

贷款顾问和律师一样需要相关的专业执照,专业贷款顾问资格证 CeMAP 必须满足 FCA 的审核标准,是一个有着相当专业度要求的岗位。

另外贷款专家可以在第一时间了解各大银行的动态(新产品、利率变化),以及不同银行之间的偏好有更好的把控。也就是说不仅能为购房人选择更好的方案,也能提高贷款成功率。

贷款顾问到底是银行还是中介?

实际上,贷款顾问既不是银行也不是中介。贷款顾问是在英国监管机构 FCA 注册,有相关专业资质的金融和贷款顾问,提供贷款、投资、保险提供个顾问和代办服务。

在英国具备贷款资质的贷方众多,贷款产品也各有不同,同时涉及到各种专业知识,这也使得在英国超过85%的申请是通过贷款顾问完成。

在英国具备贷款资质的贷方众多,贷款产品也各有不同,同时涉及到各种专业知识,这也使得在英国超过85%的申请是通过贷款顾问完成。
如果您还有其他的房产相关问题,欢迎随时联系我们:

电话:15911039691或添加微信号 ( goldstone_china )

希望能为您挑到最满意的伦敦好房

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问:
盛金石小课堂: 英国“楼花”到底是种什么花?
答:

在和一些朋友沟通的过程中,我们发现一些朋友对于在英国购买楼花的问题还不是太熟悉,今天就来和大家聊聊英国楼花到底是怎么一回事。



在英国,根据开发商不同的销售策略,新建住宅项目可分为期房销售和现房销售。现房一般为一些小体量的开发项目,包括一些豪宅项目会在在建成后,以现房形式售出。

而另外一种更常见,是售卖期房。新建住宅在项目完工前3-4年开售,购房者或者房产投资人先交付总价 10% 到 20% 的定金,等待1-3年的时间才能真正收房。而在等待收房的期间,原本的购房人将自己预定好的房产出售,新的购房人购买房产,俗称为“买楼花”。

在英文中,买楼花是reassignment,所以购买楼花相当于原本的购房合同进行改名。原本的购房人的名字被更改为新的购房人,由新的购房人和开发商继续完成合同。



机遇

1. 好项目要靠抢。优质的开发商优质的项目在房产市场始终是热销品。特别是在伦敦这样的大都市,很多精品房源等到建成,甚至于开盘后短期内,就已经售罄。而这些楼花出售的项目,就会成为“捡漏”的好机会。

2. 购买楼花实际上,买方是直接从开发商上手里买下物业,等同于购买新房。而在伦敦如果购买二手房的话,还需要花钱请专人对房间进行全面检查等等。

3. 价格优势。有的买房人临近交房,因为资金问题等无法按时交齐房款。为减少损失可能会降价售出,这就是我们常说的“割肉转买”。那么对于资金方面准备充足的购房人,就可以以低于原合同的价格入手。

风险

1、资金及价格问题。这个问题主要分为三点。

第一是贷款。首先不是所有银行都接受楼花相关的贷款申请,贷款产品的选择可能会受到一定限制。另外在接受楼花贷款的银行,也会优先批准正常购房贷款申请,楼花贷款申请的优先级相对靠后。那么如果在购房旺季,可能会出现贷款产品不理想或是贷款无法按时品准下来。



所以盛金石购房专家也建议购房人一定要提前跟贷款顾问沟通,了解贷款风险等。关于英国买房贷款,我们之前的小课堂也跟大家聊过,有兴趣了解的朋友们可以查看《盛金石小课堂系列: 英国买房贷款有什么“玄机”》。

第二是对资金要求更高。前面提到很多楼花转卖是因为交房时间临近,卖家因为各种原因无法按时收房。那么对于收楼花的购房人而言,就需要在较短的时间内(一般是3-6个月)完成全部交易,需要保证个人资金到位。

第三是价格。虽然我们提到楼花可能会有割肉转卖的情况,但实际上楼花的价格和原合同价格相比是高是低,完全取决于卖家个人。所以建议购买楼花的朋友一定要跟房产公司了解清楚原合同价格。



2、每套新房可以转卖楼花的次数(reassignment 次数)。我们刚才提到买楼花其实是对原合同进行更名。那么在伦敦,每套新房都有一次更名机会,而完成更名后无法再次更改。也就是说购买的楼花是无法再次作为楼花进行转售。买家必须按照合同完成房产交接。

简单来说,楼花在英国房产市场上非常常见。建议购房人在购买楼花前,跟自己的房产顾问和贷款顾问沟通清楚,这样可以更好地规避购买楼花的风险,抓住购房机遇。

楼花项目推荐

01

户型图



楼层图



项目名称:伦敦公馆

价格:85万英镑

户型:一居室

状态:楼花

交房时间:2021年7/8月

面积:55 平米

预计租金:£2167/每月

楼花详情请询:159-1103-9691

02

户型图



项目名称:金淼水岸

价格:418,125 镑

户型:一居室

状态:楼花

交房时间:2021年Q4

面积:51.1 平米

伦敦东二区 三河交汇处 步行到河畔

步行6分钟可达Bromley-by-Bow地铁站

10分钟到老金融城 12分钟到新金融城

楼花详情请询:159-1103-9691

03

新金融城金丝雀码头楼花捡漏

户型多样(开间至两居室均可选)

低于原合同价格 10% -20%

适合资金准备充足的现金买家/贷款到手的买家










楼花详情请询:159-1103-9691


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问:
留学生第一次来英国租房,需要知道些什么?
答:

开学季又快来了,而随着疫情的缓解,相信也有不少已经在家上了一年网课的朋友们终于要来到伦敦,体验英伦生活。而针对第一次来到英国租房的朋友们,我们在专家对谈的直播中,特别邀请到盛金石租赁负责人 Brain,跟大家聊了聊在英国租房的问题。

【直播回看】第一次来英国租房需要了解什么

今天,我们也把直播中大家提到的各种问题进行总结归纳,再次帮大家复习复习,英国租房的那些必备小知识~

租房流程之找房

在英国寻找房源有什么注意事项

第一,选区域:建议大家实地考察房源,感受周边的生活氛围。在伦敦,交通非常便利,很多区域都能方便地到达各大高校。但是,伦敦每个区域的特性不同,比如,西区文艺氛围浓厚,东区现代化水平发展快速,大家都可以去实地感受后,挑选自己喜欢的区域。关于不同区域的租金价格水平,在后面也会跟大家具体讲解。

第二,选房源:在选定区域之后,建议您咨询专业的房产中介,进行初步的房源筛选。选择房产中介的时候,建议大家做一些背景调查,保证其资质。

盛金石作为英国最大最专业的华人高端房地产投资配置及开发管理平台,拥有住宅开发、商业办公楼投资、物业改造、资产管理、住宅销售、租赁管理等业务,租赁管理团队与多家知名地产中介合作,是值得信赖的选择。

另外,提醒各位租房朋友,英国法律规定中介和房东不能向租客收取任何手续费用,如背景调查费、合同签署费等。所以租客需要支付的就是租金,如果缴纳过定金,定金也是会在正式缴纳租金的时候扣除。各位租房的朋友聘请中介是无需支付任何费用(中介费用由房东承担),享受免费专业的服务。

在英国租房,一般提前多久开始找房?

专家建议大家提前4-6周开始找房。租客如果确定不再续约,需要提前2个月通知中介/房东,房东也可能会提前2个月把房源挂到市面上,如果早于这个时间,房源量就会相对不足。

是否可以通过在线看房的服务筛选房源?

租客完全可以通过一些视频、照片的方式来挑选自己心仪的房源。盛金石租赁部也会为租客们提供这些素材。不过这样的方式更适合一些对伦敦相对熟悉的朋友。在线看房非常便利,对于了解房源和小区周边环境都很有帮助,但是对于周边环境和区域特点还是更建议大家实地看看。

租房流程之入住

房东会提供哪些配备,是否可以拎包入住?

每个房东可能会提供的配备会有所差异,但是家具、洗衣机、床等一些生活必须的配套是英国规定必须配备。不过一些锅碗瓢盆、床单被套等物件,则每个房东所提供的物品会有所不同。

在英国养宠物是否需要跟房东申报?

英国房东对于在家养宠物的包容性很强,只要不会损坏房屋自身,一般都是允许养宠物的。不过一些新建项目的物业,可能会禁止宠物出现在小区内。建议租客在入住前,跟中介或房东提出这个需求,让房东或中介跟物业进行确认和沟通。

租房流程之退租

退租的时候物品如何清理?

首先,在入住前,房东或中介都会对房屋安排一次屋况检查。在你搬离后,房东或中介也会对房屋进行一次屋况检查。中介会对这两次检查所出具的报告书进行核审,看看两份报告是否存在差异。

如果存在物品缺失,则会需要租客进行归还或缴纳相关的赔偿费用。

如果是租客需要处理一些不需要的个人物品的时候,其实英国有着很多的慈善机构提供上门收取服务。而如果是一些大型家具想要丢弃,英国也有很多政府机构会提供免费或者非常低价的搬离服务。

租房相关费用

(租金、押金、租房期间费用)

不同区域的租金价格?

伦敦市中心价格最高,从方位来看,市中心的中心区域、北区、西区的租金水平又会相对更高,相较于市中心的东区和南区,平均租金水平会高出 25% - 30%。

东区比如金丝雀码头周边或过去的奥运村周边,房源的性价比很高,也广受国内留学生群体的欢迎。金丝雀码头为例,月租金平均水平大致为:开间 1600- 1700 镑,一居室 2000镑,两居室 2600-2700 镑,三居室 3500 镑。而如果类似的房型位于中心区或北区西区,那么价格就会高出 25% 到 30%。

租房新房和二手房的价格差别

新房租金一般更高,相较于二手房, 租金差距可达 10% 到 15%。当然如果在管理水平、配套同等的情况下,新房和二手房的租金差距基本在 10%以内。

同时,建议租客朋友们不要盲目追求新房,特别是一些刚刚交付的新房,可能在您的居住期间,因为他们的房源刚刚交付,还不能提供给您一些他们所承诺的配套及服务,影响您的居住体验。

租金支付的频率?每次要交几个月的房租?

以留学生来说,大部分房东或中介可能要求留学生一次性支付至少6个月的租金。因为在英国规定,三年以下租期为短租,最短居住六个月。作为留学生,在英国没有收入或者没有担保人的情况下,一般要求一次性支付至少六个月。

如果您可以提供在英国境内的合乎条件的担保人,那么中介和房东也可能同意月付租金。

押金有什么规定?

在英国租房,中介或房东收取的押金不得高于五周的租金。如果通过中介租房,那么押金都会交给中介。而根据英国的法律规定,中介收到的押金将加入政府指定的第三方机构的监管计划:The Deposit Protection Service (DPS),My Deposit 以及 The Dispute Service (TDS) (三选一),保障租户押金安全。

在英国租房哪些费用是自己承担?哪些是房东承担?

简单来说,居住过程中产生的费用,比如水电费、网费、暖气费等都是租客承担。但是租客无需支付物业费,由房东承担。

另外,租客还需要承担市政税(concil tax),不过留学生可以向政府申报免除这项费用。如果留学生转学,学籍出现空窗期,这段时间内则需要支付市政税。以伦敦来说,一居室每个月平均的市政税一般是120镑到150镑之间不等。

租房的注意事项

学生公寓和校外租房有什么区别

在英国,学生公寓大多数都是公用卫生间或厨房,在居住舒适感上和自己租房的差别比较大。很多学生首次来到英国,在第一年会选择居住在学生公寓,一方面可以结交不同的朋友,融入英国留学的氛围。另一方面,作为一年级生,一般宿舍申请也相对容易。在第二年后,就可以根据自己对伦敦的了解,来选择喜欢的区域外出租房。

在英国“二房东”的合法性

一些留学生朋友可能考虑自己租一间二居室,将其中的一个房间转租出去。在英国的法律里没有明文禁止“二房东”,不过“二房东”必须明确告诉房东与中介自己的房屋全部的住户,且所有住户的名字都应该出现在租房的合约上。

疫情及伦敦租赁市场

因为疫情一些留学生没有来到英国,提前订立的租房合同是否可以毁约?

这个情况其实并不少见,建议租客能够跟房东或中介进行沟通,大部分房东都比较有同理心,允许提前解约或终止合约。

如果毁约不履行合约义务,房东会向法院申请,您个人会出现债务记录。而这个记录会影响您未来来到英国甚至是欧洲的签证申请造成影响。即使您签证仍有效,也会在您进入英国的时候要求您补交费用。

后疫情时代,伦敦的租赁市场分析

目前英国的疫苗计划推进,越来越多的人开始回到英国,英国租房市场也在慢慢复苏。特别是很多留学生计划在9月回到英国,那么7、8月份租房市场或进入一个火热期。

目前我们收到的租房咨询量也大幅上涨,市面上租房房源也在快速减少,不过朋友们也不用太过担心,盛金石和多家公司合作,拥有充足的房源供大家选择。


盛金石作为英国最大最专业的华人高端房地产投资配置及开发管理平台,拥有住宅开发、商业办公楼投资、物业改造、资产管理、住宅销售、租赁管理等业务,长期致力于为全球华人提供英国置业一站式服务。

盛金石租赁管理团队为您打造一站式精品服务,与多家知名地产中介合作,无论您是租客还是房东,都会根据您的具体需求,打造最适合您的租赁方案。

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延伸阅读:

在伦敦租套两居室:最贵的和最便宜的区域都在哪?

盛金石小课堂系列: 英国买房贷款有什么“玄机”

盛金石小课堂系列: 英国买房流程

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问:
盛金石小课堂系列:英国房产成本算算账
答:
盛金石小课堂再开,此前我们为大家讲解了一些英国买房的基础知识,还不了解的朋友们,也别忘了补补课。
今天我们要为大家讲解英国房产成本,了解英国房产成本才能更好地去制定自己的买房预算。
在英国买房,一方面我们需要关注房产的买入成本,另一方面,还需要了解房产的持有成本,这样能够更好地帮助我们买房人朋友,制定自己的房产投资计划。
房产买入成本
01房价
简单来说,就是购买这套房产所需要的费用。这是在买入费用中绝对主要的一部分,也可以说是购房人在设定购房预算的时候主要考虑的部分。


不过如果您购买期房,那么首付款一般为售价的10%。若距离交房日期较长,还需要在交换合同后6-24个月内再支付第二、三次购房款,每笔通常为房价的10%或5%。如果您购买的时候现房或二手房,则可能需要做好一次性全款买房的准备。
02律师费
在英国买房必须要聘请律师,因为法律文件、文书和购房资金都是需要通过双方律师进行操作,这也是保障双方购房安全,合法合规的重要环节。根据房产金额及购房流程复杂程度而定,一般为房产价值的 0.25%-0.3%。
关于律师的详细问题,可以参考我们之前推出的《盛金石小课堂系列: 英国买房租房得懂点法》
03印花税
按房价的百分比来计算,在房屋竣工正式交割时支付。收取方法为阶梯累进制。
印花税方面需要注意的两大政策主要是:海外买家税。自 2021 年 4 月 1 日起,非英国居民(在交房日之前的一年,购房人在英国的居住时间少于183天)购买英国住宅房产时,需要额外加纳 2 % 的印花税。如果是公司购买,那么如果公司属于一个或多个非英国居民,那么这类公司购买也会支付海外买家税。
不过如果,您作为海外买家在交房后的第一年里在英国居住满183天,那么税务师可以将您缴纳的2%的海外买家税申请回来。
购买的房产是否为全球首套房也会影响印花税率,具体可参考下图:


房产持有成本
首先需要明确的是,英国的持有成本相对其他发达国家而言是偏低的,这也是投资英国房产的一大优势。英国房产没有房产税,而其持有成本主要体现在以下几个方面:
01地租费
英国的产权分为永久产权和租赁产权,一般而言别墅多为永久产权,而公寓为租赁产权。如果您购买的房产属于永久产权,也就意味着您拥有绝对所有权,是不需要缴纳地租费的。
而相反,如果您购买公寓,属于租赁产权,那么就需要缴纳地租费。


地租费按年收取,其费用根据房屋位置及房型而定,一般为300-1000磅/年。
02物业管理费
物业管理费一般按照房屋的面积(实际使用面积)计算,与物业配套的内容和房产的定位相关,如配备有24小时的礼宾服务、健身房、游泳池等项目都会增加物业费。常见的物业费范围为3-15磅/平方英尺。
不论房产是自住还是出租,物业费和地租都是由业主缴纳。
03市政税
在英国,所有的房产都要每年向地方政府上缴市政税,用来支付地方的公共服务设施费用。市政税的费用由当地政府根据对社区等级的设定来决定。简单来说市中心相对较高,而非核心区域相对较低。市政税每年的费用大致在 1000 镑到 3000 镑左右。


不过需要注意的是,如果您的房产用于出租的话,那么是由租客来缴纳市政税。如果租客为学生可以申请减免市政税。
04煤气水电费
由住户缴纳,如果您的房产用于出租,那么则由租客承担。
05管理费
作为海外房东,您可以委托租赁公司为您进行租赁管理服务。租赁管理费一般为 12% 到 15% + VAT。
以盛金石租赁服务为例,盛金石租赁部会在交房前跟您进行沟通,帮助您提前做好相关的出租准备包括:进行市场推广,为房源寻找合适的租客,协助房产配置家具/软装等。
盛金石租赁管理团队与多家知名地产中介合作,根据您的具体需求,打造最适合您的出租方案。
另外关于伦敦不同区域房价的问题,还可以参考《盛金石小课堂系列: 首次伦敦置业,我该买哪里?》


英国买房、卖房、租房、贷款、2次贷款
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问:
【全解答】留学生租房各个阶段 最容易问到的问题
答:

随着9月渐进,英国各个学校的归校潮也开始涌现。这次留学生朋友们在租房时最容易问到的几大问题,覆盖了租房的各个阶段,为你一次性解读最容易被误读的租房问题。

租房准备

租房需要递交什么材料

对于留学生来说,一般会要求提供你的签证情况、地址证明以及学校的offer。



是否需要担保?没有担保人怎么办

针对不同的租客情况,有的房东可能会要求租客提供担保人。特别是没有稳定工作的留学生,可能会被要求提供担保人。

担保人在租客不交租的时候,担保人将替他向房东交租。担保人也需要提供相应的证明。如果没有合适的担保人选,需要提前交租,一般来说是半年以上租金一次性交齐。

寻找房源

怎么审核中介资质

正规的中介应该具有合法的相关资质,另外也应该收到受国家级机构及行业协会监管。

比如盛金石就有加入以下的行业协会包括:TPO、CMP、TDS、ICO等。其中:TDS解决私人租赁部门在租赁结束时可能发生的任何租赁押金争议。CMP是一项政府授权的会员计划,适用于英国的出租和房地产代理,以保护客户资金。ICO 保证客户个人隐私安全。

如何审查房源

一定要仔细检查房间内的各项固定设备和水电气及相关设施。检查房间的烟雾警报器和一氧化碳报警器及其安全性。

合约签订

合同签订需要注意什么

合同永远是房客保护自己权利最有效的武器。所以在签订合同的时候,一定要仔细阅读合同的所有内容。一旦对任何一个条款存在疑问,也应该在签字之前提出,并保证自己的疑问得到了解决。



合同小贴士

1. 出租人和承租人的姓名和房屋地址。

2. 租赁开始的日期。

3. 是否允许其他人使用全部或部分房屋的细节,如果允许,还包括哪些部分。

4. 租赁期限:房屋租赁何时到期

5. 应付租金的金额,支付的频率和时间,以及何时可以增加。协议还可以说明付款包括什么,例如,市政税或公用事业费。

6. 房东是否提供任何服务,例如洗衣、维护公共部件或餐食,以及是否有服务费。

7. 如果租赁在固定期限内终止(中断条款),房东和承租人需要给出的通知期限。

8. 如果承租人不知道房东的姓名,他们可以向收到租金的人提出书面请求,要求提供房东的全名和地址。(代理人必须在21天内以书面形式向承租人提供此信息。)

9. 房东必须提供一个地址,承租人的通知会发送至该地址,例如,要求进行维修的通知。在业主向承租人提供这些细节之前,要求承租人付租金是不合法的。

入住后

谁来交水电费/市政税?

入住前和房东写上确认好各种账单由谁来支付,一般情况下这部分费用是由租客自己支付。如果你是和其他人合租,那么也要和其他的租客协商好这个问题。

维修问题谁来承担

如果是水电气的供应问题或者公共设施出现了问题,房东有义务进行维修。另外租户也要注意即使跟房东沟通出现的问题,以避免产生严重的后果。

续租/退租

想要续租/退租的话,需要注意什么

无论你想要续租还是退租,都一定记住,要和房东提前沟通好。续租的话,需要注意是否需要订立新的租约。

退租的话要按照之前约定好的时间提前通知房东。另外,租客有责任支付水电煤气费用以及市政税,押金在确保租客已经支付所需费用后,予以退还。

总的来说,不少留学生朋友第一次来到英国,在面对租房问题的时候难免会碰到一些不了解的问题。

盛金石作为英国最大最专业的华人高端房地产投资配置及开发管理平台,拥有住宅开发、商业办公楼投资、物业改造、资产管理、住宅销售、租赁管理等业务,长期致力于为全球华人提供英国置业一站式服务。

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了解英国买房、卖房、租房、贷款、2次贷款

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问:
盛金石小课堂:海外买家如何申请英国房产贷款
答:

盛金石小课堂为各位买房人解答您在英国买房的各种疑问。

不少买房人也会跟盛金石咨询买房贷款的问题,针对这个问题,盛金石特别邀请到了我们的合作伙伴欧盛泰德的贷款专家们,手将手把手教您,海外买家如何在英申请按揭贷款!



无英国国籍、无英国签证的贷款申请人也可申请按揭贷款

目前海外买家利率在2.19%-5.04%之间,取决于申请人的财务情况

大多数的贷方都提供数字化的服务,人在国内也可远程申请贷款

专业贷款顾问将基于客户情况,选择最适合的贷款产品。节省您的时间,精力,金钱成本,增加贷款申请成功率。

为什么需要贷款经纪人

相较于国内市场中房屋贷款产品数量有限,同质性高的情况,英国房屋贷款市场中存在超过三百家贷方,提供的产品丰富,个性化强。

贷款经纪公司,作为在英国已发展成熟的金融行业之一,其职责在于,基于客户情况,选择最适合的贷款产品。专业贷款顾问将节省您的贷款时间,精力,金钱成本,大大增加成功率。

海外买家如何申请在英贷款

01没有英国籍/签证可以申请贷款吗?

是的,海外买家不需要英国签证,也可以在英国买房,只要满足相应条件,都可以在英申请贷款。英国的金融体系经历了上百年的演进和沉淀,发展到今天已是相当发达和完善。在严格的市场监督体制下,有许多为海外客户设计的金融产品可供选择。

02海外买家贷款利率和借款比例

目前海外买家贷款利率在2.19%-5.04%之间,取决于客户的具体财务情况和所申请的贷款类型。同时,由于近期受英国央行加息影响,各贷款产品及利率存在一定程度的变动,具体请咨询我们的贷款顾问,获得最新资讯。

对于借贷比例(LTV),首先,英国的房产按揭贷款,从用途分为自住贷款和投资贷款两种,LTV计算方式有所不同。自住房可申请的贷款额度依据申请人的收入来决定,包括基本工资,津贴和奖金。自住房贷款额度约为申请人税前年收入的4.5到5.5倍,其中贷款额度通常为所购房价的75%到80%,具体情况视不同贷方而定。

投资房可申请的贷款额度除了和收入有关,最主要的是与房价,和房屋市场价值,即租金有关。当申请人收入达到一定水平后,可申请到评估房价的50%到75%的贷款,具体情况视不同贷方而定。



03海外买家申请贷款会比本地买家更难吗?

从贷款的各个方面综合比较后,可发现本地买家和海外买家申请贷款的一致之处在于:

贷款额度计算方式;

证明收入的基本材料(海外买家仅需额外翻译材料)。

不同之处在于:

贷方数量,本地客户可选择的贷方超数百家,海外买家也有超过四十家贷方可选择。

利率水平,本地买家可申请到贷款利率一般在2%左右,海外买家可申请贷款利率一般在2.19%-5.04%之间浮动。在专业贷款顾问的帮助下,海外买家同样可以取得不错的产品。

海外买家贷款审批时间长,英国本地用户约耗时 1-4周,海外客户约耗时2-3个月,但时长可能会根据客户申请的难易程度以及配合程度,有所变化。



04海外买家申请贷款需要哪些材料?

海外客户受雇人士

护照

地址证明

近3-6个月的工资单

显示工资入账的3-12个月个人银行对账单(视贷方而定)

首付款所在账户近3个月的银行对账单(含印花税和申请费等相关费用)

最近一份个人征信报告(视贷方而定)

最近一份个人年度完税证明 (视贷方而定)

海外客户自雇人士

在受雇人士所需材料基础上还需:

公司营业执照 公司近3年财务报表 (视贷方而定)

公司近6个月银行对账单

公司近1年的纳税证明 (视贷方而定)

05海外赠与首付可以被贷方接受吗?

海外赠与首付,一般来自海外家人赠与且不需要偿还,您只需提供对应的材料证明来源合规,当前有贷方可以接受海外赠与的首付,贷款顾问可以运用专业知识帮助您。

所需材料包括:

赠与人和被赠与人的关系;

赠与人的身份证明(护照或身份证);

赠与人的地址证明;

赠与资金的来源;

赠与人和被赠与人之间的赠与函。



06在海外能申请按揭贷款吗?

现在绝大多数的贷方都提供数字化的服务,需要贷款的买家,进行远程贷款申请即可,如果有需要的话,部分贷方会请您邮寄文件至英国。

07海外买家贷款程序是?

初始咨询

在决定到英国购房的初期,您即可与银行或专业的金融服务公司联系,进行初始的咨询,确定可贷款金额。一般需要获得银行的贷款意向书,确定了贷款及购房预算,也为下一步看房出价打下了基础。

贷款意向书的申请

贷款意向书的批准包含两层信息: 基本符合银行的贷款要求;贷款最大额度。贷款意向书拿到后,就可以准备材料,并看房出价。

按揭贷款申请阶段

申请材料的准备和提交、房屋评估、银行综合评估以及贷款批准。

购房手续完成

完成购房的法律手续和相关保险。


08不同利率类型您关注过吗?

固定利率(Fixed rate),固定利率指一定年限内的优惠固定利率,在此优惠利率期间内不会变动。通常固定利率期有2年、3年、5年甚至10年期。

标准浮动利率(Standard Variable Rate),或称SVR,是指固定或跟踪利率交易期结束后,贷方将收取的利率。在标准浮动利率期间,您的月供可能会根据利率的变化而上升或下降。

跟踪利率(Tracker),跟踪利率随英格兰央行的基准利率,或是银行拆借利率变动来计算。具体贷款产品与利率选择请咨询专业贷款顾问。

09不同还款方式的差异在哪里?

您获得抵押贷款后,通常可以通过以下两种方式还款:



本息同还(Repayment)是指同时偿还本金和利息。只还利息(Interest Only)指在借贷期间,只偿还利息。

本息同还的月供较高,对现金流有一定的压力,该还款方式往往被用于自住房贷款还款,贷款申请人可以按部就班地逐渐还完贷款。只还利息由于仅还利息,月供较低,房产的租金收益有时即可覆盖月供,这也是只还利息受到众多投资房买家欢迎的原因。欧泰可以根据您的财务状况和未来规划,为您选择其中一种或搭配组合还款方式。



10申请贷款会涉及到哪些费用?

买房申请贷款除了要准备上述一系列材料以外,还会涉及到一系列的贷款申请相关费用:

银行产品费用,从几百英镑到贷款金额的2%不等,一般可加入贷款总额;

房屋评估费用,根据房产价格而定;

律师费用,分为银行律师费和客户律师费,通常客户需承担双方律师费,视具体情况而定;

贷款顾问咨询费用,具体费用详情,请联系专业贷款顾问。

11如果我的物业是公司持有呢?

Trading company 和 SPV 区别

SPV 全称special purpose vehicle(特殊目的实体),通常指仅为特定、专向目的而设立的法律实体。SPV公司的设立目的是仅仅持有或租赁管理房产,而Trading Company 是还要经营其他商业活动和业务的公司。

从贷款的角度,用 SPV 申请贷款购买投资房相较于Trading Limited Company 会更简单直接,接受SPV贷款的贷方更多,产品更优惠,审查缓解的风险把控方面,对SPV的政策也更优。Trading Limited Company 作为贷款主体,其经营情况、资产水平、负债水平更难把控预测,贷方的要求往往也更复杂更高。

为什么要用SPV贷款?

Higher Loan Amount 2017 年起,英国监管机构 PRA 新政策要求贷方收紧个人 BTL(Buy To Let) 按揭贷款的租金收入计算方法以及偿还能力测试。然而 SPV 并不受该政策影响,故而贷方会给予以公司名义申请贷款购买 BTL 投资房更宽泛的计算参数和测试方法,从而以公司名义申请投资出租房的贷款额度会高于某些以个人名义申请的。

SPV 还是 trading company?

根据专业的产品搜索结果,目前英国所有的贷款银行机构对于SPV的按揭产品158个,但只有50个是对其他类商贸有限公司的,所以从选择的角度来看通过SPV购买肯定更有优势。贷款银行原意选择SPV是因为公司结构和经营内容简单清晰。

贷款本身是由董事/股东个人担保的,所以如果还款出现问题,银行收回财产井出售后,如果仍然不足够还款,那些提供个保的股东将承担责任从申请的角度看SPV也往往能更快地完成申请。而其他类的商贸有限公司因为公司经营类型和结构更复杂,涉及更深入的风险评估所以需要更长的时间来处理。

欧盛泰德总结:不难看出,海外买家在英国是可以购房及贷款的,但是涉及材料会更多,贷款周期会更长。建议您从打算开始买房阶段就应该联系贷款顾问。贷款顾问能根据您的工资收入水平等现状进行信用打分, 出具一份贷款意向书AIP(Agreement In Principle),综合评估您的财务状况和贷款能力,您可以根据AIP估算可购买的房产总价。同时AIP可以向卖家和房地产中介说明您认真购买的态度,以及您可以实际负担房产的能力。

盛金石也提醒各位购房人朋友,很多时候,请专业的人做专业的事,才可以达到事半功倍的效果。

盛金石作为英国最大最专业的华人高端房地产投资配置及开发管理平台,拥有住宅开发、商业办公楼投资、物业改造、资产管理、住宅销售、租赁管理等业务,长期致力于为全球华人提供英国置业一站式服务。


英国买房、卖房、租房、贷款、2次贷款

请拨打 159-1103-9691(中国)或添加微信号(goldstone_china)

相信盛金石一定能为您挑到满意的伦敦好房

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问:
哪种产权适合你?英国房产所有权大观
答:
英国产权从常见的leasehold/freehold到出现时间不长的Shared Equity,都各自有各自的特色。
长期产权(Freehold)

所谓长期产权房,是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有长期性的所有权,没有具体的年份限制。产权人可以依照法律自由使用,出租,抵押,或转让房产。转让房产后,长期产权会被依法转交给下一任房主。英国大部分别墅都属于长期产权房。其优势在于长期产权的房屋不用担心使用年限,属于产权人的终身财产,财产一般会不断升值,并能世代传承。

土地租借权(Leasehold)

所谓土地租借权,是指买家对房屋拥有所有权,但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有。买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限,续签权利及相应会在土地契约里明确注明。此类房屋缺点在于在土地租借年限临近的时候转让房子,房价会随之明显降低。并且在改建,转让或是转租之前,必须取得土地所有人的同意。

在房屋所有及使用的实际操作中,多数情况下,可以续约的土地租借产权与长期产权区别不大。

共有产权(Joint Ownership)

共有产权是指共同分担押金,共同偿还所有权抵押贷款和各类日常开支。选择通过共同所有权这一产权类型拥有一套房产,也是帮助一部分人成功购房的方式之一。在某些情况下,甚至可以帮助有些人在居住条件上得到一个较大的改善或居住在一个更为理想的区域。共有产权较为常见,也是大多数购房者会涉及、考虑的一种产权所有方式,典型的例子就是夫妻共同署名,拥有一套房产。

当你在考虑这种产权所有方式时,与他人一同拥有一套房产,你需要一份共同所有权的抵押贷款并签署共同所有权协议。朋友、家人或是其他适合的伙伴都是可行的共有产权合伙人之一。

共享产权(Shared Ownership)

共享产权(Shared Ownership)是指个人与某机构(通常是房屋协会)各拥有百分比的产权。个人需为由机构拥有的那部分房产支付房租,从而获得全部房产的使用权。此外,随着时间的增长,个人可增加其所有权份额,有些情况下可将份额增至。这也被称为“阶梯效应”。 股份产权也是一种较为常见的房产所有权持有形式。其特点在于,购房者只拥有比例的产权,且仍需按月缴纳金额的房租。

共享股权(Shared Equity)

共享股权是基于政府的公开市场房屋购买计划(Open Market HomeBuy Scheme)。在英国,共享股份还是一个较新的概念。共享股权形式通常可为购房者提供金额的贷款用于缴纳购房定金。其优势在于,从短期来看,使用该方式购房可以避免购房者将资金投在定金上。然而其劣势在于,通过共有产权购房将支付更多的购房款。

“公开市场”是指购房者可以在自由的市场中购买房屋,且没有任何预选机制。因此,购房者可从市场中的任意选择房产并以共享股份的所有形势对其进行持有。换句话说,只要你符合条件且可以负担的起,任何房产都适用于该计划。

选择该产权所有形式,购房者需购买房产75%的产权并从指定贷款机构申请抵押贷款,另外25%的产权则通过政府或按揭贷款机构的购房担保贷款服务获得资助。

5年后,共享股权贷款将对另外25%的产权征收一部分利息。如果将房产出售,这部分利息是可以退还的。此外,如果购房者将共享股份的房产转手出售,其名下所有的产权部分的任何增值都将被没收。

但是,并非所有购房者均可申请此贷款,而需要满足这些计划的条件。首先,购房者需要向一家或多家申请贷款提出申请,届时这些机构将对其资质进行审核。要符合条件,购房者的通常需要是主要工作者,公益住房的承租者或有住房需求。有些新建住宅也可申请共享股权贷款,但并不常见。

成品房和期房

每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房(一般称之为期房或楼花off-plan)。大型地产开发商在楼盘开工之前,以较低的价格吸引者提前买房。

在英国,无论是买成品房或是期房,房屋产权的类型(freehold or leasehold)是不变的,但具体购买的程序可能有细微差别。大家可以根据各自的需求,选择适合的产权类型。
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问:
英国房屋NHBC10年保险是怎么回事?
答:
一般来说,英国的新建住房有80%具有NHBC(英国国家房屋建筑委员会)的10年保险(Buildmark),这个保险必须是由房产开发商所负责提供给购屋者的。这个由NHBC所提供的10年保险,对于您房屋贷款,或者是将来把自己的房产重新抵押出去、转卖等,都是非常必要的;若是没有这个10年保险,要拿到贷款可以说是非常困难的,同时未来房子若想要转卖,也会变得比较没有价值。另外,这个10年保险是跟著房产走的,也就是说,如果您的房产在购买后的3年后转卖的话,接手的买手仍然有剩馀7年的保险的。

NHBC Buildmark(10年保险)都包含了什么?

Buildmark可以分成三个部分,分别是“房屋建造完工前”,“新房完工后投保期的头两年”,“投保期第3至第10年”。以下我们就来说说这三个阶段分别的保障内容:

房屋建造完工前

开发商必须遵照NHBC所订定的标准来建造房屋。若是因为资金不够或者诈骗等原因,开发商不再继续将房子盖完,NHBC将会提供“退还头期款”或“将原房产完工”的保障。NHBC的退还金额将会是原房屋购价的10%,或是10万英镑(以最少金额者计之)。

新房完工后投保期的头两年

如果房子出现“材料物理性损害”,也就是因为施工不当等原因所造成的房屋建构性的损坏,开发商必须负责修缮,并且承担所有的相关费用。

如果在您买新房的头两年,房子出现什么问题的话,您可以直接写信(包括电邮)告知您的开发商,要求他们来负责修缮。请记得,若是一发现房子有什么问题就要尽快告知,因为整个处理过程很可能需要好几个月的时间的。

投保期第3至第10年

如果房子在这段期间出现因施工不当等原因造成的房屋结构上的损坏,NHBC会负责相关的修缮费用。

需要注意的是,不论是前两年,或是后面的七年,这里的损害赔偿指的都是“房屋建造上结构性”的损害,其包含了地基、墙面、房子外墙、曲面外墙(窗)、屋顶、屋顶瓦片、天花板、梁柱、烟囱与其管道、楼梯、地板等。而如果是火灾、水灾等灾害,或是遭小偷、失窃等所造成的房屋内部损害和家具、物品损失等,这些都是不属于这个Buildmark所负责的范畴的。

NHBC Buildmark虽然不是涵盖一间房子的所有部分,但是它提供了房屋建造上非常关键的结构性的保障。这不仅能让您住得比较安心,也是体现您的房产价值的一个重要基础;不论您需要贷款或者未来想要转卖,这份文件都是一个必要的存在。因此当您要购买新房的时候,一定要记得要求开发商提供NHBC Buildmark,这绝对是您必须享有的基本权益。
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